שתי ההזדמנויות בשוק הישראלי לטווח הרחוק נראות אטרקטיביות מתמיד

אתם זוכרים את היום הזה? כשמדד ת"א בנייה זינק בשיעור מטורף של 10% ביום אחד? כן כן, ממש לאחרונה.
אני זוכר את הבאזז, את השאלות: "מה קרה שם?", "למה דווקא עכשיו?". אז למה מדד שמייצג חברות בנייה ספציפיות טס כל כך גבוה? זו שאלה מעולה, והתשובה אליה לא נמצאת באיזה דו"ח רווח פשוט, אלא בסיפור עומק שנוגע לכולנו, סיפור על משבר לאומי שהתפוצץ, ועל האופן שבו שוק ההון, בחוכמתו, מגלם ציפיות ומנסה לנבא את הצעדים הבאים של הממשלה. בואו נצלול פנימה, נפענח את ההבדלים בין המדדים, ננתח את הסיבות לזינוק, נצלול לארבעת החסמים שתוקעים את ענף הבנייה. וגם, נדבר על ההזדמנות הנוספת הקיימת בשוק הישראלי, אנרגיה ירוקה.

סדר בבלאגן: מה ההבדל בין ת"א בנייה ל ת"א נדל"ן?

לפני הכל, בואו נעשה סדר במושגים. כשאנחנו מדברים על "מדד בנייה" לעומת "מדד נדל"ן", אנחנו בעצם מדברים על שני עולמות שונים לגמרי. מדד ת"א בנייה מייצג בעיקר חברות ייזום ובנייה למגורים, כולל חברות שפועלות בתחום ההתחדשות העירונית, פינוי-בינוי ותמ"א 38. אלו החברות שבונות לנו את הבתים בפועל, "הקבלנים" אם תרצו. לעומת זאת, מדד ת"א נדל"ן מתייחס בעיקר לחברות נדל"ן מניב, כאלו שמחזיקות בקניונים, משרדים, מרכזים לוגיסטיים ונכסים מסחריים שמניבים להן דמי שכירות, או חברות שמפתחות נדל"ן למסחר ותעשייה. דמיינו את עזריאלי וביג (נדל"ן מניב) מול אשטרום ודמרי (בנייה למגורים). ב-2019, הבורסה פיצלה את המדדים האלה כי הבינו שאין היגיון להחזיק אותם יחד, מדובר בשני מנועי צמיחה שונים לחלוטין.

אז למה מדד הבנייה הגיב כך? הלב של הסיפור נמצא במשבר המיגון הלאומי. המתקפה האחרונה מאיראן וגל הטילים שהגיע בעקבותיה, חשפו באופן הכואב ביותר את העירום של המדינה שלנו בכל הקשור למיגון. זה לא סוד, אבל פתאום זה הפך למשבר בוער. הנתונים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מדברים בעד עצמם: בישראל חסרים כ-1.3 מיליון ממ"דים. בערים כמו בת ים, בני ברק וחיפה, יותר מ-85% מהאוכלוסייה מתגוררת בדירות ללא ממ"ד תקני. תחשבו על זה רגע, יותר ממחצית מהאנשים בישראל חיים ללא מיגון מספק. חובת הממ"ד בישראל קיימת רק משנת 1992, אחרי מלחמת המפרץ, ורוב הבניינים שנבנו לפני כן פשוט לא ממוגנים. הטריגר הזה, ההבנה שהביטחון האישי והלאומי תלויים גם במיגון הבתים שלנו, הוא ששינה את כללי המשחק וגרם לשוק ההון "לגלם ציפיות".

ארבעת החסמים של ענף הבנייה:

כדי להבין את גודל ההזדמנות, אנחנו חייבים להכיר את המכשולים שבגללם התחום הזה היה תקוע עד היום. זה לא יהיה פשוט, אבל השוק מהמר שנראה כאן שינויים דרמטיים.

1. הכדאיות הכלכלית ליזם. פרויקטים של פינוי-בינוי הם עסק יקר ומורכב. תקן 21 דורש רווח יזמי של 15%-20% כדי שהפרויקט יקבל אור ירוק לצאת לדרך. אבל עם עליית מדד תשומות הבנייה, שזינק בכ-3.4% מתחילת 2025 ו-6% ב-12 החודשים האחרונים (נכון למרץ 2025), וכן עלויות מימון גבוהות בגלל הריבית, הרווחיות הזו נשחקה, במיוחד בפריפריה. גם ביטול תמ"א 38 (שעליה כתבתי בעבר, זוכרים?) וכישלון התוכניות החלופיות, יצרו חוסר ודאות ועיכבו פרויקטים. השוק מהמר שהמדינה תמצא דרכים להפוך את הפרויקטים לכדאיים יותר, אולי באמצעות הקלות במיסוי או מענקים.
   
   

2. הדייר העקשן. תארו לעצמכם שצריך להשיג הסכמה של 67% מבעלי הדירות בפרויקט פינוי-בינוי כדי שיצא לדרך. לא פעם, פרויקטים נתקעו בגלל דייר אחד או קבוצת דיירים שסירבו לחתום מסיבות שונות. זה עניין רגיש של רכוש פרטי וסנטימנט רגשי. אבל כפי שאמר עו"ד רועי ברזילי, מ"מ ראש עיריית רמת גן, "הסיטואציה שנקלענו אליה דווקא הביאה לזירוז תהליכים". הלחץ מהמצב הביטחוני וההבנה של הצורך במיגון משנה את התמונה, וגורם ליותר דיירים להבין את התועלת.
   
   

3. המחסור בכוח אדם. ענף הבנייה בישראל סובל ממחסור כרוני בעובדים, במיוחד עובדים זרים מקצועיים. כאשר כיום חסרים כ-30 אלף עובדים (נכון למרץ 2025). זה מאט את קצב העבודות, מייקר אותן, ויוצר עיכובים משמעותיים במסירות דירות. המדינה לא נתנה מספיק מענה לחסם הזה עד כה, אך השוק צופה שברגע שהיא תתעורר לגודל המשבר, היא תהיה חייבת לטפל גם בנקודה הזו.

4. הפקק הבירוקרטי והשכר הציבורי. הבירוקרטיה המסורבלת במחלקות הקיימות ברשויות המקומיות היא אחד המכשולים הגדולים ביותר. שכר נמוך במגזר הציבורי מוביל ל"בריחת מוחות" של מהנדסים ואדריכלים מוכשרים למגזר הפרטי, שם הם יכולים להרוויח הרבה יותר. זה מותיר את הרשויות עם כוח אדם צעיר וחסר ניסיון, מה שמאט באופן דרמטי את תהליכי התכנון, הרישוי ואישור הפרויקטים. וזמני ההמתנה? גבעתיים עם 72 חודשים, רמת גן עם 68 חודשים, זה בעיקר בגלל הפקק הבירוקרטי הזה. אבל כפי שאמר גורם בכיר בוועדת התכנון ברמת גן (הטייטל לא נחשף לעיתונות), "אין כוח בעולם שיוכל לעצור עכשיו פרויקט תמ"א", והרשויות עצמן, כמו בני ברק, תל אביב, רמת גן ועוד ערים גדולות בארץ כבר מבינות את הדחיפות ומזרזות תהליכים.
   
   

מבט קדימה: שתי השקעות מעניינות.

בהתחשב בכל זה, אני רואה שתי השקעות מרתקות, ששתיהן נוגעות ל"זמן המתנה" אבל באופן שונה לגמרי.

ראשית, התחדשות העירונית, לחכות לשינוי. ההשקעה במניות של חברות בנייה ויזמות למגורים, ובמיוחד אלו שפועלות בתחום ההתחדשות העירונית, היא בעצם הימור מושכל. תחשבו על זה, אנו מצפים שהמדינה, הממשלה והרשויות המקומיות, שהתעוררו סוף סוף לגודל משבר המיגון, כפי שהן מצהירות בעצמן וגם בגלל הלחץ מצד התושבים, יפעלו בנחישות ויסירו את ארבעת החסמים שפירטנו. צריכה להיות הבנה כי שינוי רגולטורי דרמטי אך סופר חיוני שייכפה עלינו ידי המציאות הביטחונית חייב להתקיים. חברות כמו אשטרום, ישראל קנדה ואאורה הן שחקניות מבוססות עם מאזן פיננסי חזק. מדד ת"א בנייה עלה כבר 15% מתחילת השנה, מה שמשקף את ההבנה של המשקיעים כי המגמה רק מתחילה ושינויים עמוקים יהיו חייבים להיכנס בעוד תל אביב והמרכז הופכת מטרה עבור מדינות אויבות, ארגוני טרור וכל מי שרוצה לפגוע במדינתנו האהובה. למה היא עדיין רלוונטית? כי השוק מגלם ציפיות. ברגע שהמדינה תראה שהיא באמת פועלת לפתור את הבעיות, והיתרי בנייה יתחילו לזרום מהר יותר, מה שמתחיל לקרות כבר היום, הרווחיות תגדל משמעותית, וזה יבוא לידי ביטוי בשינוי מחירי המניות. מדד ת"א בנייה עלה 40% בשבועיים וחצי האחרונים, והוא עדיין רלוונטי.
ומי שחושב שלא, יכול להסתכל על מדד הבנקים….

שנית, אנרגיה ירוקה.
נעבור לפוזיציה אחרת לגמרי, גם בה יש "זמן המתנה", אבל מסוג אחר, וכן, אני מדבר על זה הרבה. תראו, אנחנו רואים מגמה עולמית (וישראלית) לעבור לאנרגיה ירוקה, שמש, רוח וכדומה. פרויקטים של אנרגיה מתחדשת הם יקרים מאוד להקמה, וזמן ההמתנה עד שהם מתחילים להניב רווחים יכול להיות ארוך. זהו חסם כניסה משמעותי. אך צריכה להתקיים ההבנה כי הפרויקטים האלו יכולים להפוך מאוד רווחיים לאחר שנים. ההשקעה הראשונית היא חסם הכניסה העיקרי, אך המדינות מבינות שהן ישארו אחורה טכנולוגית אם לא ישקיעו בהבנה של האנרגיה הסולארית, וכמובן שישראל אינה יכולה להרשות לעצמה להיות בפיגור טכנולוגי ביחס לעולם.

בנוסף, המדינה כבר פועלת באופן אקטיבי לקצר את "זמן ההמתנה" הזה. איך? באמצעות סובסידיות, מכרזים ממשלתיים ותמריצים שונים לחברות בתחום. למשל, תוכניות "מונה נטו" ו"פיד-אין" (Feed-in) שמאפשרות לבעלי גגות להפוך ליצרני חשמל קטנים ולמכור חשמל עודף לרשת במחיר מובטח (בדיוק הסקירה שהעליתי על כך שמספטמבר הקרוב בטופס 4 מחייבים בנייה של גג סולארי). זה לא רק תורם לאנרגיה נקייה, אלא גם מייצר הכנסה פסיבית יציבה לבעלי הנכסים. השקעה כאן היא על האצת מגמה שהמדינה דוחפת באופן אקטיבי. אנחנו רואים שוק אשראי צומח במהירות, וחברות מהסקטור החוץ-בנקאי, כמו מימון ישיר, נאוי ופנינסולה, נכנסות חזק לתחומי מימון שלא תמיד זוכים למענה מהבנקים, כולל מימון לפרויקטים כאלה. בעוד מדד ת"א הבנקים תמיד טוב בגלל יציבות ורווחיות המערכת הבנקאית, התחדשות עירונית ואנרגיה ירוקה הן שני סקטורים מרכזיים ומבטיחים להשקעה בשוק הישראלי, במיוחד כשהם נהנים מרוח גבית חזקה לטווח ארוך.

חברה, תחשבו מחוץ לארבע הקירות (נדל"ן)
השיח הזה ממחיש למה לפעמים השקעה דרך שוק ההון יכולה להיות חכמה יותר מקניית דירה פיזית. נכון, דירה נותנת תחושה של ביטחון, אבל היא דורשת הון עצום, גורמת לנו לסבול מעליית ריביות, מדד תשומות הבנייה שוחק את הרווחיות של קבלנים ומשפיע עלינו, ויש לה עלויות נלוות גבוהות (ועוד הרבה דברים שלא אכנס אליהם כרגע). לעומת זאת, השקעה במדדים או בחברות ספציפיות בתחומי הבנייה והאנרגיה הירוקה מאפשרת ליהנות מהפוטנציאל העצום של הסקטורים הללו, עם נזילות גבוהה יותר, חשיפה מגוונת יותר וניהול מקצועי.

סיכום: משבר, הזדמנות ומה שביניהם

אז מה היה לנו כאן? שתי פוזיציות מרתקות ומאוד רלוונטיות.
השקעה במדד ת"א בנייה היא הבנה שחייב פתרון למשבר הלאומי של המיגון ולתחשות חוסר הביטחון של אנשים ללא ממדים. זוהי השקעה שבה אנחנו מחכים שהמדינה תתעורר ותסיר את החסמים הבירוקרטיים, הרגולטוריים והאנושיים. הפוטנציאל כאן טמון בהתפוצצות הביקושים שנוצרו בשל המחסור במיגון ובשל ההאטה בבנייה. לצד זאת, השקעה באנרגיה ירוקה היא הבנה שמדובר בהאצת מגמה עולמית (חוץ מארה"ב), שמקבלת רוח גבית חזקה מהמדינה באמצעות סובסידיות ותמריצים.

בסופו של דבר, המציאות מורכבת ושום דבר אינו מובטח. הצלחת ההשקעה בתחום הבנייה תלויה בנחישות פוליטית, לחץ ציבורי, לחץ מצד גורמים בממשלה וביישום מהיר של פתרונות. הצלחת ההשקעה באנרגיה ירוקה תלויה בהמשכיות המדיניות התומכת. אבל המסר הסופי שלי הוא לא רק לראות את המספרים שעל הגרפים, אלא להבין את הסיפור העמוק שמסתתר מאחוריהם, את הכוחות הכלכליים, החברתיים והפוליטיים שמניעים את השווקים. תמיד תזכרו, המידע כאן נועד להרחיב את הידע שלכם ולא מהווה המלצה. הדבר הכי חשוב הוא להמשיך לחקור, לשאול וללמוד לעומק איפה אתם שמים את הכסף שלכם.