המתמטיקה של קניית בית כבר לא עובדת: האמת מאחורי המספרים

אני מדבר על זה לא מעט: המתמטיקה של קניית דירה פשוט כבר לא עובדת. רבים מאיתנו גדלו על האמונה ששכירות היא "לזרוק כסף לפח" ושמשכנתא מבטיחה שנשאר עם נכס בסוף התקופה, ואכן, זו באמת הדילמה בה רובנו נמצאים כאשר אנו מגיעים לצומת קניית הדירה או השכירות.
היום, אני רוצה להסביר לכם מה באמת עומד מאחורי המספרים האלה, ומדוע החשבון הפשוט כבר לא מצדיק את ההחלטה הכלכלית של רכישת דירה.

ההפסד הריאלי של "החיסכון"

הדילמה הראשונית: שכירות מול משכנתא
ההתלבטות של כל אדם ששוקל לרכוש דירה ברורה:

1. שכירות: מרגישה כמו בזבוז. משלמים כל חודש ובסוף התקופה נשארים בלי נכס.

2. משכנתא: בסוף התקופה נשארים עם נכס בבעלות, לכן רוב האנשים מעדיפים כבר לשלם משכנתא ולסיים עם נכס ביד.

אולם, כשבוחנים את הנתונים הקרים, מגלים שיש פער גדול בעלויות שמטשטש את ה"רווח" לכאורה של המשכנתא:

דוגמה: זוג קונה נכס ב-3 מיליון ש"ח

ניקח לדוגמה זוג שמביא 1 מיליון ש"ח הון עצמי ונוטל 2 מיליון ש"ח משכנתא לרכישת נכס בשווי 3 מיליון ש"ח.

כיצד מחשבים תשואת שכירות? תשואת השכירות היא המדד המרכזי לבחינת כדאיות ההשקעה בנכס. כדי להעריך את התשואה השנתית, ניתן להשתמש בנוסחה פשוטה: לוקחים את שכר הדירה החודשי, מכפילים אותו ב-11 (ולא ב-12), ומחלקים במחיר הכולל של הנכס. הסיבה להכפלה ב-11 היא שכלל אצבע זה מגלם באופן גס חודש של הוצאות נלוות או היעדר שוכר, כמו דמי תיווך, תיקונים או בלאי, ובכך נותן הערכה קרובה יותר לתשואה נטו. לדוגמה: דירה בשווי 3 מיליון ש"ח המושכרת ב-6,800 ש"ח לחודש תניב 2.5% תשואה שנתית.

1. החיסכון בשכר דירה: אם הנכס מושכר, הוא נותן תשואה שנתית של 2.5% על שוויו. על נכס בשווי 3 מיליון ש"ח, החיסכון הזה שווה 75,000 ש"ח בשנה.

2. עלות הריבית לבנק: על המשכנתא של 2 מיליון ש"ח, הזוג משלם ריבית שנתית של 5.5%, כלומר 110,000 ש"ח בשנה (בעיקר בעשור הראשון, כשרוב התשלום הוא ריבית על הקרן).

ההפסד הכלכלי הנקי בשנה הראשונה הוא: 110,000 ש"ח(עלות ריבית)−75,000 ש"ח(חיסכון בשכירות)=35,000 ש"ח הפסד נקי בשנה.

ההפסד הזה ממחיש: הבנק מקבל ממך תשואה גבוהה משמעותית מזו ש"חסכת" על ידי מגורים בדירה שלך, ולכן ה"רווח" הכלכלי מתאדה.

המשמעות:

אם אתה רוכש דירה היום באמצעות משכנתא, אתה למעשה:

1. "חוסך" 2.5% בשנה (שכר הדירה שאתה לא משלם).

2. "משלם" 5.5% בשנה (ריבית לבנק).

ההפסד הריאלי שלך עומד על כ-3% משווי הנכס, מדי שנה.

כלומר, מי שקונה דירה היום על בסיס הטענה שבסוף יהיה לו נכס, בפועל מפסיד 3% מכיסו כל שנה, כל עוד הריביות נשארות גבוהות. הפסד זה משמעותי במיוחד בעשור הראשון, שבו כמעט כל התשלום החודשי שלך מכסה ריבית, ורק חלק קטן הולך להקטנת הקרן (הסכום שלקחת בפועל).

אה, והפער הזה רק ממשיך להתרחב:

קרדיט: גלובס

וזה לא הכל! השחיקה היא הכפולה:

הבעיה חמורה אף יותר כשלוקחים בחשבון את מבנה תשלום המשכנתא, שבו הריבית משולמת בשיטת "תשלום רבעוני" (או בשליש הראשון/בעשור הראשון). בעשור הראשון של המשכנתא, רוב מוחלט מהתשלום החודשי שלך מכסה ריבית ולא את קרן החוב (הסכום שלקחת בפועל). מכיוון שאתה משלם ריבית יקרה כל כך, אתה בקושי מצליח להקטין את החוב לבנק, וכתוצאה מכך, האחוז שאתה מחזיק בנכס גדל לאט מאוד. זה אומר שגם אם ערך הנכס יעלה, הריבית הגבוהה "אוכלת" את הרווח הפוטנציאלי מעליית הערך, מכיוון שעליית הערך חלה על נכס שאתה עדיין חייב עליו סכום גדול לבנק.

דוגמת קצרה גם פה:
אם קניתי דירה בשווי 3 מיליון ש״ח ולקחתי משכנתא על סך 2 מיליון שקלים. בגלל המבנה בו משלמים את המשכנתא, לאחר עשור שילמתי רק את הריבית על ההלוואה, זה אומר שאין לי (או שיש לי ממש מעט) אחוזי בעלות על הנכס עצמו. כי תכל׳ס - עדיין הקרן עצמה לא שולמה.

קרן = סכום ההלוואה שלקחתי.
ריבית = התשלום שאני משלם לבנק עבור הכסף שהוא השאיל לי.

דוגמה פרקטית: מה קורה אם הריבית יורדת לרמה "נורמלית"?

נבחן את הזוג שלקח משכנתא של 2 מיליון ש"ח על נכס בשווי 3 מיליון ש"ח, ונניח שהריבית יורדת מהרמה הנוכחית (5.5%) לרמה היסטורית "נורמלית" של 3.5%:

1. חיסכון משכר דירה (קבוע): התשואה נשארת 2.5% על שווי הנכס (3,000,000 ש"ח×2.5%=75,000 ש"ח בשנה).
   
   

2. עלות הריבית החדשה: הריבית יורדת ל-3.5% על המשכנתא (2,000,000 ש"ח×3.5%=70,000 ש"ח בשנה).

המשמעות:

• הפסד נקי שנתי במצב של ריבית "נורמלית": 70,000 ש"ח(עלות ריבית)−75,000 ש"ח(חיסכון בשכירות)=5,000 ש"ח הפסד נקי בשנה.

הסקת משמעות:

במקרה זה, המתמטיקה מתאזנת כמעט לחלוטין! ההפרש נסגר עד לכדי רווח נקי קטן של 5,000 ש"ח בשנה. אבל, כדי שהנכס יתחיל להניב תשואה משמעותית, עדיין יש צורך בעליית ערך הנכס שתכסה גם את הוצאות התפעול (כמו דמי ניהול, תיקונים ובלאי), שלא נכללו בחישוב זה.

חשוב להגיד, הדוגמה למעלה היא דוגמה מאוד סולידית ופחות נפוצה, כיום המספרים הרבה יותר חריגים, רוב האנשים מביאים פחות ממיליון שקלים כהון עצמי, דירה ממוצעת למשפחה באיזור גדרה - חדרה עולה יותר משלושה מיליון שקלים וההפרשים שנוצרים הם הרבה יותר קיצוניים.

לכן, מי שמחכה לריבית אפסית כדי לייצר פער רווח גדול, ימתין לשווא.
ברוב התקופות ההיסטוריות, גם כאשר הריבית יורדת לרמה "נורמלית" של 3%−4%, היא בקושי מכסה את הפער הכלכלי, אך אינה מבטיחה תשואה עודפת גבוהה ולאור כל מה שקורה היום, לא הייתי מצפה שהריבית תרד בקרוב.

בוטום ליין: להפריד בין הרגש למקצועיות, ולפעול לפי נתונים

תראו, לדעתי, קניית דירה היא עניין מקצועי שדורש ניתוח קר. אין ספק שיש את ההתלבטות הרגשית ובצדק! הרצון בביטחון, בפינה משלך, ובנכס שיהיה שלך. אבל עליך לשאול את עצמך בכנות: האם הדבר הזה שווה לי להפסיד 3% משווי הנכס, מדי שנה? כדי להפוך את הקנייה לכדאית, עליך לצפות שמחירי הדיור יעלו ביותר מ-3% בשנה רק כדי לאזן את ההפסד הכלכלי שנובע מפער הריביות.

חשוב להבין את ההבדל העצום בין קניית דירה בסביבת ריבית "נורמלית" לבין המצב כיום. כאשר הריבית תרד לרמות היסטוריות נמוכות, קניית דירה יכולה בהחלט להפוך לאקט כלכלי מוצדק. אך בריבית של היום, קניית דירה היא אקט לא כלכלי.
מי שאומר אחרת, צריך להבין שכרגע, כל עוד שהריבית לא יורדת ואין צפי לדבר כזה בטווח הנראה לעין, הוא בעצם משלם בעיקר את הריבית לבנק בעשור הראשון. קחו לדוגמה מי שלקח משכנתא צמודת פריים באוקטובר 2022 – הוא שילם כבר שלוש שנים ריבית גבוהה, בזמן ששוק ההון הציג תשואות פנומנליות שיכלו לייצר לו רווח משמעותי יותר על ההון העצמי. בינתיים, הוא נשחק מהריבית הגבוהה.

אז אני אסיים ככה, אחזור על זה פעם נוספת ואעשה סדר.
אני לא נגד קניית דירה!
אני אומר שלדעתי (והמספרים מוכיחים שוב ושוב) קניית דירה בסביבת ריבית כמו של היום היא פשוט לא כדאית, וכאשר הריבית תרד (אין לדעת מתי) המתמטיקה תתחיל להתאזן ולקנות דירה במדינת ישראל יהיה משתלם שוב.