בסביבת ריבית של 4.5% ואינפלציה שנתית של 3.5%, שוק הנדל"ן הישראלי מציג תמונה מורכבת ומטרידה. חרף התנאים המקרו כלכליים המאתגרים, ירידה במכירת דירות ובמחירים, המערכת הבנקאית הזרימה ברבעון השני של 2025 סכום שיא של כ־60 מיליארד שקל כאשראי חדש למגזר העסקי, שרובו המכריע מופנה לענף הנדל"ן. הזרמת הון זו, אל מול סימני ההאטה הברורים בשטח, יוצרת פער מסוכן וחושפת את הכלכלה כולה לפצצה מתקתקת.
שיא היסטורי באשראי לענף הנדל"ן
נתוני בנק ישראל לרבעון השני של 2025 חושפים זינוק חד בהיקף האשראי העסקי, שהגיע לסכום של כמעט 60 מיליארד שקלים. נתון זה מהווה קפיצה של קרוב ל־50% מעל הממוצע הרבעוני בשנתיים האחרונות. הנתונים מראים כי עיקר הסכום הוזרם לענפי הנדל"ן והשירותים הפיננסיים. תופעה זו מתרחשת במקביל לירידה בהכנסות הקבלנים, הנובעת מהירידה במכירות ובמחירי הדירות, מה שמאלץ אותם ליטול אשראי נוסף כדי לשמור על פעילות. הבנקים, מצדם, ממשיכים לממן את הענף במטרה "לגלגל את הכדור קדימה" מתוך תקווה להקלה עתידית במדיניות המוניטרית.
הסיכון במשכנתאות החדשות מטפס
במקביל להרחבת האשראי לקבלנים, גובר הסיכון גם בצד של רוכשי הדירות. קרוב ל־50% מהמשכנתאות החדשות ניטלות כיום עם יחס מימון (LTV) של 60% ומעלה, נתון המצביע על מינוף גבוה ופגיעות גוברת של הלווים. חמור מכך, 14% מההלוואות החדשות הן הלוואות "בולט" או "בלון", בהיקף כולל של כ־30 מיליארד שקלים. מדובר בזינוק חד מהממוצע ההיסטורי שעמד על 8% בלבד. מתוך סך המשכנתאות החדשות שנטל הציבור באוגוסט, בהיקף של כ־8 מיליארד שקלים, מעל מיליארד שקל ניטל בהלוואות מסוכנות אלו, שהקרן שלהן אינה נפרעת באופן שוטף.
עלייה מדאיגה בהיקף הפיגורים בתשלומים
הריבית הגבוהה מתחילה לתת את אותותיה באופן ברור. נתוני הפיקוח על הבנקים מצביעים על עלייה עקבית ביתרת המשכנתאות הנמצאות בפיגור של מעל 90 יום. היקף החוב הבעייתי חצה את רף 4.2 מיליארד השקלים, ושיעורו מתוך כלל תיק המשכנתאות מתקרב ל־1.0%. שיעור זה, שאולי נשמע נמוך, מהווה כמעט שילוש של הממוצע ההיסטורי שעמד על כ־0.35% לאורך העשור האחרון, ומאותת על שחיקה משמעותית ביכולת ההחזר של משקי הבית.
השוק מתקרר: ירידה חדה במכירות ובמחירים
כל הסיכונים הללו מתגברים על רקע האטה ברורה בשוק. מדד מחירי הדירות הרשמי הציג ירידות בחמשת החודשים האחרונים, עם ירידה מצטברת של 1.5% מאז פברואר. מתוך סך של כ־6,500 עסקאות שבוצעו בחודש יולי, נרשמה ירידה של 10% בהשוואה ליולי אשתקד. הצניחה דרמטית אף יותר בקרב הקבלנים, שמכירותיהם בשוק החופשי צנחו ב־34%, עם מכירה של פחות מ־2,000 דירות חדשות, לעומת ממוצע חודשי של כ־3,000 דירות בשנים קודמות.
הימור מסוכן על העתיד
הנתונים משרטטים תמונה של נתק הולך וגדל בין המציאות הכלכלית בשוק הנדל"ן לבין התנהלות המערכת הבנקאית. בעוד שהריבית הגבוהה מצליחה לקרר את השוק, כפי שמתבטא בירידת מחירים של 1.5%, צניחה במכירות של עד 34% והכפלת שיעור הפיגורים בתשלומי משכנתא, הבנקים מגיבים בהזרמת אשראי בהיקפים חסרי תקדים. מדיניות זו היא הימור מסוכן על כך שהריבית תרד בקרוב והשוק יתאושש. עד שזה יקרה, הסיכון המערכתי רק הולך וגדל, והפצצה המתקתקת שטמונה בשוק הנדל"ן ממשיכה לתקתק.
