תשתיות ה-AI בישראל, המירוץ לחוות השרתים ועסקאות הענק שנחתמות כעת

מהפכת הבינה המלאכותית יצרה את הביקוש הגדול ביותר שידע עולם הטכנולוגיה בעשורים האחרונים, אך כעת תשומת הלב של המשקיעים עוברת לצוואר הבקבוק הקריטי ביותר בתעשייה, התשתיות הפיזיות. בעוד העולם כולו מחפש פתרונות מחשוב, הזרקור מופנה כעת לישראל שהופכת ליעד אסטרטגי להקמת חוות שרתים עצומות עבור ענקיות הטכנולוגיה. המהלכים האחרונים בשטח חושפים אלו חברות נדל"ן ותשתיות צפויות לגזור את הקופון המשמעותי ביותר מהמגמה, כאשר המספרים בשטח מצביעים על השקעות עתק.

שחקניות חדשות והמירוץ נגד השעון

בימים אלה נרשמת בישראל תנופה משמעותית הכוללת מעורבות של שתי חברות NewCloud שמתמחות בשירותי מחשוב ממוקדי AI. החברות נביוס (NBIS) וקרוסו (חברה פרטית) פועלות במרץ להקמת תשתיות מחשוב חדשות בישראל, מתוך הבנה כי הביקושים בשוק הם מיידיים ודחופים. היעד המרכזי של החברות הוא להשלים את שלבי ההקמה המורכבים כבר במהלך שנת 2026. הלחץ לאספקת כוח מחשוב זמין מייצר הזדמנויות חסרות תקדים עבור חברות הנדל"ן המניב המקומיות, אשר מחזיקות ביכולת לספק את המעטפת הנדרשת לטכנולוגיה המתקדמת.
דוח של חברת Aritzon על שוק חוות השרתים בישראל, מצא כי נכון לסוף שנת 2024, שווי השוק עמד על 256 מיליון דולר ומציין כי זה צפוי לגדול ל816 מיליון דולר עד 2030 בקצב גידול שנתי (CAGR) של 21.31%.

מחסור חשמל בארצות הברית מוביל לחיפוש אחר אלטרנטיבות אחרות

כפי שניתן לראות בגרף המצורף המציג את הזינוק בהשקעות בתשתיות, אפשר לראות את כמות החשמל שמרכזי הנתונים יידרשו לה בשנים 2025-2028 והתוצאה לגמרי ברורה, יש מחסור חמור בחשמל.

בכחול אפשר לראות את היקף החשמל שמורגן סטנלי מעריכים שמרכזי נתונים יצטרכו, בצהוב (6) אלה פרויקטים שכבר קיבלו אישור/נמצאים בהקמה, בצהוב (15) זה החשמל שהרשת האמריקאית יכולה להוסיף למרכזי הנתונים בלי לבנות תחנות חדשות או הרחבות משמעותיות וזה הסימן הגדול ביותר לצוואר הבקבוק המרכזי. הרשת פשוט לא נבנתה לקצב כזה של ביקוש. בגרף האדום רואים את המחסור נטו בחשמל.

כתוצאה ממחסור החשמל בארצות הברית, חברות גלובליות מחפשות חלופות גאוגרפיות עם זמינות חשמל ותשתיות וכך ישראל הופכת ליעד השקעה טבעי למתקני מרכזי הנתונים

עסקת הענק של מגה אור ונביוס

אתמול הודיעה חברת מגה אור (MGOR) על הסכם התקשרות אסטרטגי עם נביוס. במסגרת ההסכם נביוס תשכור ממגה אור שירותי מחשוב בהספק אדיר של 80 MW. הפעילות תתבצע במתקנים שכבר נמצאים בשלבי הקמה באזורי התעשייה של מסמיה ובית שמש. עלות ההקמה הכוללת של הפרויקט נאמדת ב 880 מיליון דולר, סכום המשקף את המורכבות הטכנולוגית, שכן מתקן מסוג זה מסוגל לארח עשרות אלפי GPU.
הערכות בשוק מצביעות על כך שנביוס עשויה להכניס לחוות השרתים את הדור החדש של אנבידיה (Vera Rubin). יצוין כי שיתוף הפעולה בין הצדדים אינו חדש, וכיום נביוס כבר שוכרת ממגה אור חוות שרתים שכוללת 4,000 מעבדי GPU.

גוגל, אנבידיה והעתיד של התשתיות

המגמה אינה מסתכמת בנביוס בלבד. לאחרונה חברת מגה אור הודיעה על הסכם עם מעצמה טכנולוגית אחרת, גוגל (GOOGL), לאספקת 19 MW עם אופציה להרחבה ל 50 MW, כאשר עלות ההקמה תהיה 200 מיליון דולר. במקביל, גם חברת קרוסו שכבר מקימה חוות שרתים ל Oracle ו OPEN AI, נמצאים במגעים להקמת חוות שרתים בישראל. בנוסף לחברות אלה, ידוע כי אנבידיה (NVDA) כבר מפעילה בישראל בסמוך ליקנעם מתקן בהספק של 30 MW וגם היא במגעים עם מגה אור להשכרת שטח נוסף לטובת חוות שרתים.

1. הכנסות ישירות למדינה ולרשויות (מיסוי וארנונה)

הקמת חוות שרתים מעולה לרשויות המקומיות ולמדינה:

• ארנונה עסקית: חוות שרתים הן נכסי נדל"ן עצומים המשתרעים על עשרות אלפי מטרים. עבור רשויות כמו מועצה אזורית יואב (מסמיה) או בית שמש, מדובר בהכנסות דרמטיות מארנונה עסקית בתעריף גבוה. הכסף הזה נכנס ישירות לקופה הציבורית ומשפר את השירותים לאזרח.

• מס רכישה ומס חברות: עסקאות נדל"ן בהיקפים כאלו גוזרות מיסים מידיים לקופת המדינה. בהמשך, הפעילות השוטפת של החברות (שמכניסות מט"ח לארץ משירותי ענן ללקוחות גלובליים) תייצר תשלומי מס חברות משמעותיים.

2. שוק התעסוקה – יצירת תפקידים חדשים

בניגוד לחברות תוכנה שמעסיקות מעט עובדים במשכורות עתק, חוות שרתים מייצרות תעסוקה רב-שכבתית:

• שלב ההקמה (2024-2026): פרויקטים של 880 מיליון דולר (כמו במקרה של נביוס) דורשים אלפי ידיים עובדות: מהנדסים אזרחיים, קבלני תשתיות, חשמלאים מוסמכים, אנשי מיזוג אוויר ותקשורת. זוהי תוספת משמעותית לצמיחת ענף הבנייה והתשתיות.

• שלב התפעול (לטווח הארוך): לאחר ההקמה, המתקנים דורשים צוותי תחזוקה, אבטחה פיזית וסייבר, ומהנדסי מערכות סביב השעון. אלו משרות יציבות, לרוב בשכר גבוה מהממוצע, המייצרות למדינה הכנסות גבוהות ממס הכנסה.

3. סקטור האנרגיה והחשמל

אי אפשר לנתק את חוות השרתים ממשק החשמל. מתקנים בהספק של 80MW או 50MW הם צרכני חשמל בסדר גודל של ערים בינוניות:

• הכנסות לחברת החשמל וליצרנים פרטיים, הצריכה המסיבית הזו מתורגמת לתשלומים קבועים וגבוהים לחברת החשמל וליצרני חשמל פרטיים (כמו OPC או דוראל).

• שדרוג רשת ההולכה: הביקוש מחייב השקעה ממשלתית ופרטית בתשתיות הולכת חשמל, מה שמניע עוד גלגלי שיניים במשק.

4. אקו-סיסטם ויתרון תחרותי לאומי

ברמה האסטרטגית, הימצאותן של חוות שרתים מתקדמות (עם מעבדי NVIDIA הדור הבא) בתוך ישראל:

• מונעת בריחת מוחות וסטארטאפים: חברות AI ישראליות יעדיפו לארח את המידע קרוב לבית במקום בשרתים באירלנד או בארה"ב. זה משאיר את הקניין הרוחני ואת התשלומים בתוך הכלכלה הישראלית.

• משיכת משקיעים זרים: כשענקיות כמו גוגל ונביוס משקיעות כאן באופן פיזי, זה משדר יציבות ואמון לכלכלה הישראלית, מה שמעודד השקעות זרות נוספות.
  
  

סיכום והשורה התחתונה

הנתונים והחוזים שנחתמים בימים אלה מצביעים בבירור על כך שישראל הופכת לצומת מרכזי במפת תשתיות הבינה המלאכותית העולמית. המעבר מהבטחות למעשים, המתבטא בהשקעות של מאות מיליוני דולרים ובהסכמים מחייבים לאספקת חשמל בהיקפים עצומים, מעיד על הפוטנציאל הכלכלי הטמון בחיבור שבין נדל"ן לתשתיות מחשוב מתקדמות. החברות הישראליות שמחזיקות בקרקעות, ביכולות הביצוע ובחיבורים הנכונים לחשמל ולתשתיות, כדוגמת מגה אור, הן אלו שעומדות בחזית המגמה וצפויות לתרגם את צוואר הבקבוק העולמי לרווחים מקומיים משמעותיים בשנים הקרובות.
למרות כל הביקושים ויתרונות אלו, בשוק הישראלי חוששים שהביקוש המוגבר הוא זמני בלבד מכיוון שב2027 עתידיים להסתיים כמה פרויקטים בארצוות הברית ואז הביקושים יתחדשו וכל תשומת הלב תעזוב את ישראל לטובת ארה״ב.
ההשקעה בחוות השרתים היא הרבה מעבר לרווח של מגה אור או נביוס. זהו פרויקט תשתית לאומי שמזרים הון לענף הבנייה, מייצר הכנסות קבועות מארנונה וחשמל, ומבסס את ישראל כמעצמת AI פיזית, ולא רק וירטואלית.