בפברואר האחרון נרשמה עלייה של 23% בהיקף המשכנתאות שנטל הציבור, עם סך של 9.1 מיליארד שקל, הנתון הגבוה ביותר לחודש פברואר מזה ארבע שנים.
על פני השטח, מדובר בנתון שמעיד לכאורה על שוק נדל"ן מתאושש. אבל מתחת לנתון הזה מסתתרת מגמה שהולכת ומתפשטת.
בנקים שמגלגלים משכנתאות בעייתיות, לווים שנלכדו בתנאי מבצע שנדמו אטרקטיביים לפני שנתיים-שלוש, וחברות נדל"ן שדוחותיהן הרבעוניים מספרים בדיוק את אותו סיפור מהצד השני של המשוואה.
כשהגיע זמן התשלום
בשנים 2022–2024, כשהריבית עדיין הייתה נמוכה יחסית ושוק הדיור רתח, חברות ייזום כמו ישראל קנדה ורוטשטיין מכרו דירות בקצב גבוה בתנאי מימון מיטיבים, פריסות תשלומים של 10/90 ו-20/80, שמשמעותן שהרוכש שילם חלק קטן בכניסה, ואת יתרת המחיר, עשרות ויותר אחוזים מהדירה נדרש לשלם עם מסירה. ישראל קנדה מדווחת שב-2025 כ-5% בלבד מהמכירות בוצעו דרך מודל זה, לעומת שיעורים גבוהים משמעותית בשנים קודמות.
המשמעות, חלק ניכר מהרוכשים שחתמו חוזים בתקופה ההיא, כאשר הריבית הייתה נמוכה.
מחירי הדירות ממשיכים לעלות, מועד התשלום מתקרב ואיתו מועד גיוס המשכנתא המלאה.
הריבית כבר עלתה בחדות, ויכולת ההחזר שחישבו לפני שנתיים אינה תואמת את הריבית הקיימת של כ-4%.
הגלגול: כלי שמשרת את הבנק לפחות לא פחות מאשר את הלווה
ניתוח שביצעה קרן מאקרו השקעות ערך על נתוני בנק ישראל חושף שהיקף גלגול המשכנתאות כלומר, פריסה מחודשת של הלוואה לפני שנכנסת לפיגור קפץ מ-21 מיליון שקל ב-2023 ל-171 מיליון שקל ב-2025, וב-חודשיים הראשונים של 2026, עוד לפני מבצע שאגת הארי, עמד על קצב שנתי של כ-210 מיליון שקל.
תוך שלוש שנים התופעה גדלה פי עשרה.
בכיר בענף הפיננסי מסביר בצורה חדה שהגלגול משרת את הבנק בשתי דרכים בו זמנית.
ראשית, פריסת החוב מחדש מגדילה את ההכנסות מריבית לאורך זמן, שנית, ובצורה קריטית יותר, היא מונעת מהלוואה להיכנס לקטגוריית פיגור מעל 90 יום, שמחייבת את הבנק להפריש מהון עצמי ולרשום הפסד.
לו הבנק היה מכיר בפיגור, הוא היה נדרש לרשום הפרשה, עכשיו הוא נמנע מכך, ממשיך לגבות ריבית, והסיכון נדחה קדימה. הלווה, מצדו, מקבל הקלה בהחזר החודשי לטווח הקצר אבל ההתחייבות הכוללת שלו גדלה.
מה שדוחות רוטשטיין וישראל קנדה מגלים
שני הדוחות הרבעוניים מהווים חלון לצד השני של הסיפור, הקבלנים שנהנו ממבצעי המימון ועכשיו חשים את ההשלכות.
רוטשטיין מדווחת שהכנסותיה ב-2024 ירדו ל-691 מיליון שקל, לעומת 769 מיליון שקל בשנה הקודמת, הרווח הגולמי ירד ל-157 מיליון שקל, והרווח לפני מס קרס ל-105 מיליון שקל, ירידה חדה לעומת 241 מיליון שקל ב-2023.
הסיבה המרכזית היא שב-2025 כ-71% ממכירות החברה בוצעו בתנאי מימון מיטיבים, עלייה חדה מ-46% ב-2024, כאשר 54% מהעסקאות עם מימון הלוואות קבלן ו-46% פריסות תשלומים .
כלומר, הקבלן ממנה את הרוכש בפועל, ממתין לתשלום, ובינתיים רושם את ה-LMR (מחיר אפקטיבי) כבסיס לדוח.
ישראל קנדה, לעומת זאת, שיפרה תפעולית עם רווח תפעולי של כ-260 מיליון שקל לעומת 178 מיליון שקל בשנה הקודמת, עלייה של כ-46%.
אך גם היא פועלת בסביבה שבה הקונים מבקשים הנחה אפקטיבית של 8%-9% ממחיר הדירה, דרך טבות המימון שהחברה מעניקה, תמחור שנשחק את שורת הרווח האמיתית.
מוסיף לכם פה קישור לכתבה מקיפה על רוב חברות הנדל״ן הגדולות שכתבתי לכם שבוע שעבר.
שני לחצים שמתכנסים
ריבית גבוהה פגעה בביקוש לדירות מחד, אך גם הכריחה את חברות הנדל"ן לתת תנאי מימון שפוגעים בשורת הרווח שלהן מנגד.
חלק מהרוכשים שנכנסו לעסקה בתנאי 10/90 או 20/80 לפני שנה-שנתיים, עם ריבית צפויה של 3%-3.5%, עומדים עכשיו בפני מציאות שבה הריבית עלולה להיות קרובה ל-4% בעת נטילת המשכנתא המלאה.
פער שיכול להגיע למאות שקלים בחודש בהחזר.
חלק מהם כבר לא עומדים בהחזרים, ולכן זוכים לגלגול מהבנק. 
בגרף אנו רואים את אחוזי הריבית בישראל למשך השנים, לווים שלקחו משכנתא בשנים שלפני 2024, ציפו לריבית הרבה יותר נמוכה ממה שיש כיום.
קרדיט: koyfin
בבנקים עצמם נרשמה ירידה קלה בפיגורים הקצרים (עד 90 יום), אבל זהו בדיוק הנתון שמסתיר את האמת, הירידה לא בהכרח מעידה על שיפור ביכולת ההחזר, אלא על הצלחת מדיניות הגלגול בהוצאת לוואים מקטגוריית הפיגור.
לאן מכאן
המגמה שמצטיירת לי מחיבור הנתונים היא ברורה, שוק שבו הסיכון נדחה, לא נפתר.
הבנקים ימשיכו במדיניות הזאת כל עוד הריבית גבוהה וכל עוד לא נרשמות מסירות בהיקף גדול שיחשפו את הפער בין מחיר הדירה לבין יכולת ההחזר האמיתית של הרוכשים.
בנק ישראל כבר הכיר בכך, ומתכנן כי החל מ-1 ביולי 2026 תבוטל האפשרות לבחון כל הלוואה על נכס בנפרד, מהלך שיחייב את הבנקים לבחון את כלל ההתחייבויות על הנכס מול הכנסות משק הבית.
השאלה שצריכה להדאיג את המשקיעים אינה כמה דירות נמכרו בפברואר, אלא מתי, ובאיזה היקף, גל המסירות יפגוש את גל רוכשי ה-10/90 עם יכולות ההחזר של 2026.
